三分之一城市下跌，楼市没有想象的那么火
文 | 凯风
2016年的楼市终将被记入历史。这一年，出现了离婚购房潮，看到了两分钟秒杀抢房，见证了一天N地王……
然而，如果就此认为这是一个房价暴涨之年，显然犯了经验主义的错误。因为，你所看到的这些奇观盛状，几乎都出现在一二线城市。这些城市曝光度高，房价焦虑感强，舆论影响力占有优势，所以很容易被认为是全国楼市上涨的缩影。
然而，一线二线代表不了全国楼市。它们的暴涨，反而会掩盖全国楼市严重分化、问题重重的真相。其实，大多数不在新闻关注之列的三四线小城市，房价非但没有出现暴涨，反而还在下行的边缘徘徊。
要知道，这一年，政府有意放水，为楼市打埋伏。政策不断刺激，信贷不断放松，货币持续放水，资本纷纷入市，这些因素，共同构成这一波楼市暴涨的大背景。如果在这种背景下，一个城市的楼市都无法提振，那么届时信贷收缩、政策加紧之后，房价走势可想而知。
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楼市分化：
一二线暴涨，四五线下行
我们用全国百城房价指数作为分析，统计发现，过去一年，100个大中城市中，房价下跌（包括不变）的城市有31个，接近总数的三分之一，而房价涨幅在5%以下（包括下跌）的城市有67个，超过三分之二，房价涨幅在10%以上的城市只有23个。
在涨幅阵营中，几乎都是耳熟能像的热门城市，譬如深圳上海北京，再如南京合肥武汉。需要指出的是，随着一二线城市房价暴涨，周边城市房价随之水涨船高，最典型的代表是深圳周边的东莞惠州，北京周边的廊坊。
正是这些城市的暴涨，让人感受到中国楼市的灼灼热浪。然而，放之于全国的大背景下，这类城市寥寥无几，所谓的热浪只属于某些人的狂欢。相反，在政策宽松背景下的横盘和下跌，更能传达出中国经济的真实信号。
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下跌城市共同特征：
经济低迷、库存量高
房价下跌的城市，则有着一些共同特性。要么是经济衰退，人口外流严重，东北城市就是典型；要么是土地财政依赖度太高，从而大量卖地，导致库存居高不下，鄂尔多斯就是最著名的鬼城代表。
如果经济衰退人口外流，无论政策如何刺激，政府如何托市，都无济于事。因为房价不可能建立在空中楼阁之上，即便是资本炒作，也不会随意拿黄金换土。
譬如东三省，哈尔滨、沈阳、长春作为省会城市，虽然刺激政策频频，但房价还在去年基准线附近徘徊。以沈阳为例，为促进楼市复苏，沈阳先是提出大学生零首付购房，因引发争议而不了了之，接着提出大中专毕业生购房可用父母公积金，同时对于购房予以补贴。即便如此，也未能提振楼市。
这里的大背景下，东北经济衰退，人口持续外流，房价失去上涨的基础动力。无论地方政府如何在土地供给上做文章，也无论如何拿着财政到处补贴，都无法挽回这一颓势。这也再度说明，任何楼市上涨，必须要有经济基本面作为支撑，否则暴涨终究会回归暴跌。这个道理不仅适用于东北，同样适用于某些正在暴涨的一二线城市。
至于小县城，更不会有前途。以前人口红利尚在，城镇化红利还很高，小县城能分享经济增长的一杯羹，如今经济转型，高端产业将成为未来经济主导，县域经济已经没有多大发展空间，由此导致不少县城大肆卖地，试图抓住房地产这根稻草，可惜缺乏实体支撑，库存居高不下。以经济与库存之间的此消彼涨，再过两年，这些地方也未必去的完库存。
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楼市下一步：
哪里最安全，哪里最危险？
我们知道，制约房价涨跌，有短期因素和长期因素之别。短期看的是政策宽松、货币放水，以及土地供给与市场需求；长期则要看城市发展空间，经济增长前景和人口吸纳能力。
用这两个标准来衡量，我们得出一个貌似怪异的结论：一二线城市房价暴涨，但其安全边际仍要高出四五线城市。
这里的逻辑在于，一二线城市经济基本面良好，多数都有产业转型升级的预期，加上公共配套完善，吸引外来人口源源不断流入。
而四五线城市和东北城市，人口红利尚存时，还能沾点荤腥，随着经济大环境下行，县域经济衰退，这些城市已无发展潜力。同样，人口增长不足，而流出态势只会加快，所以房价更是失去了前途。
毋庸讳言。一二线城市永远比四五线城市有前途，但要分清的是，一二线的暴涨，到底是长期的经济和人口因素在发挥作用，而是短期的货币放水、人为制造短缺的影响，这对于未来的意义是完全不同的。
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